中宏网12月8日电 12月1日，国家发展改革委投资司组织召开促进基础设施REITs高质量发展视频工作会。

　　中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬作为咨询评估机构代表，结合近年基础设施REITs试点项目评估工作体会，作了交流发言，提出基础设施REITs项目申报必须做好申报材料准备。一是要确保申报材料满足958号文和格式文本的基本要求。二是要确保基础资产符合宏观政策、投资管理合规性、项目可转让性等要求。三是要合理论证项目收益稳定性。四是原始权益人、基金管理人等有关方面需要齐心协力，共同做好项目申报工作。

　　以下为发言全文：

基础设施REITs试点项目评估工作体会

中国国际工程咨询有限公司 徐成彬

　　自首批基础设施REITs试点项目上市以来，截至11月底已有22单成功上市，市场表现总体稳健，受到社会各界普遍赞扬，成为各方追捧的“明星”。总结这些“明星”的成功经验，项目自身及其申报材料过硬是重要秘诀。

　　一、REITs申报需要满足三大基本要求

　　1.申报材料完整性和真实性。2021年7月2日，国家发展改革委总结首批基础设施申报和评审经验，发布了958号文，这是目前各地申报基础设施REITs主要政策依据。对照958号文和试点项目申报材料格式文本等要求，申报材料正文篇幅不宜太长（80至100页），尽量使用图表，内容系统且重点突出，原则上要涵盖十个方面：（1）项目基本情况；（2）参与主体基本情况；（3）REITs设立方案；（4）项目基本条件；（5）项目合规情况；（6）运营管理安排；（7）募集资金用途情况；（8）项目涉及的税收情况；（9）需要特别说明的重要问题；（10）项目建设运营成效和示范意义。

　　申报材料还须提供有关证明材料和法律意见书等附件，其中证明材料包括项目投资管理、参与主体和项目基本条件，以及发起人（原始权益人）、运营管理机构、基金管理人的承诺函，对提供的材料真实性做出承诺。

　　省级发展改革委经过初审，在报送国家发展改革委的请示文件中，必须载明“经初步评估，所推荐项目符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及试点区域、行业等相关要求，推荐该项目开展基础设施REITs试点”表述。

　　2.项目权属关系和资金流向的清晰性。我国REITs政策要求项目公司100%股权转让，所有股东一致同意转让股权。申报材料在说明项目公司法人及其股权结构，必须完全穿透到顶层。对于有外资背景的原始权益人，需要穿透到境外企业或个人，相应的募集资金流向必须清楚地说明是否流出境外。对于保障性租赁住房项目，需要坚持两个原则：一是在法律关系上，发起人（原始权益人）必须是从事保障性租赁住房业务的独立法人主体，与商品住宅和商业地产开发业务相隔离；二是在回收资金用途上，应当优先用于保障性租赁住房项目，发起人（原始权益人）需承诺并定期报告资金用途，防止控股股东、实际控制人挪用回收资金。

　　3.项目运营时间符合性。一般项目要求运营3年以上，旨在保障项目进入稳定运营状态。根据2022年5月25日国务院出台的国办19号文，对于维护产业链稳定、强化民生保障等具有重要作用的资产，如仓储物流行业中的高标仓或冷库、人口净流入的大城市的保障性租赁住房、风电或光伏发电等，项目投入运营以后一般很快达到满租水平或设计能力，具备稳定收益条件，可以灵活合理确定运营年限。

　　二、基础资产合规性体现在三个必备特征

　　1.宏观政策符合性，包括符合国家战略、发展规划、产业政策要求，需要重点关注产业政策。以风电、太阳能光伏发电项目的国补政策为例，常常涉及三个问题：一是国补退坡后对基金投资人产生多大影响；二是国补应收账款处置如何将不确定的问题变成确定性（如保理），三是对标说明可再生能源电价附加资金补助目录核查情况（是否列入公布的目录）等。

　　2.投资管理合规性，项目申报必须依法办理立项（审批、核准或备案），规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等手续。这些法定手续，用地往往最复杂，涉及划拨或协议转让方式取得国有土地使用权，必须先取得当地规资部门的意见；涉及租用集体建设用地（如光伏项目），需要由2/3以上村民表决同意。试点项目几乎没有哪单不需要补办手续，申报应结合当时条件，应补尽补，法定行为必须为。

　　3.基础资产可转让性，基础资产转让如果存在限定条件，必须由有权机构或主管部门出具无异议函。例如，根据《中关村国家自主创新示范区条例》，“示范区内原以协议出让方式取得的国有土地使用权不得擅自转让、改变用途；确需转让的，须报请市人民政府批准，土地所在地的区人民政府根据国家有关规定享有优先购买权。”因此，对于《中关村国家自主创新示范区条例》项下的限制，应通过北京市人民政府、区人民政府的批准。

　　三、投资收益稳定性关注的三项重点内容

　　基础设施REITs是基于项目信用的权益性融资，项目自身现金流是投资回报的唯一来源。投资收益稳定性重点关注三个方面。

　　1.REITs资产估值。鉴于基础设施收益的稳定性和排他性等特征，估值一般基于历史预测未来，要求近3年内总体保持盈利或经营性净现金流应为正，未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。目前有几单高速公路REITs二级市场破发，引起了投资人关注。一方面，这是权益融资市场短期波动的正常现象，叠加了新冠疫情，导致交通流量不及预期；另一方面，资产估值也需要再思考，如折现率和预期收益增长率对收益法估值的影响呈现指数关系，需要优化估值方法和合理选取相关参数。

　　2.REITs资产收益来源。主要基于使用者付费，要求项目收益持续稳定且来源合理分散，关联交易和价格公允，政府补贴不宜过高且来源可靠。例如地铁是一个收益稳定的资产，但补贴比例较高是一个重要制约因素。

　　3.REITs税收安排。税收实行事后稽查制，项目申报时要主动跟税务部门打交道，坚持四步曲：一是制定完整的拟纳税方案，二是向有权管辖的税务部门书面报告，三是提供第三方意见，四是原始权益人作出税收兜底承诺。

　　四、形成同心共圆REITs梦的合力

　　公募REITs是基础设施直通资本市场的蓝海。各方需要齐心协力、踔厉奋发、勇毅前行，方能实现REITs梦、共赢梦。

　　1.原始权益人靓女先嫁，拿出舍我取谁的决心。己所不欲，勿施于人。公募REITs市场一定会奖赏富有远见的原始权益人，优质资产一定会得到理性投资人的追捧。

　　2.基金管理人和专项计划管理人“不侥幸，不闯关”，聚焦REITs管理能力提升。在项目申报阶段，搭建合理的交易结构和股债结构，明确运营管理主体及其责权利和激励机制。

　　3.中介机构“不违规、不偷懒”，履职尽责。REITs发行是一项复杂的专业工作，律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构竞争激烈，唯有专业和敬业，方为安身之本。

　　4.地方政府建立健全协调机制，开通绿色通道。REITs已成为衡量营商环境的重要标志，也是很多地区的一把手工程。有为政府和有效市场有效结合，方能推动基础设施REITs高质量发展。

编辑：葛爽爽 审核：郭勇